Bali vend un rêve et un tableur en même temps. Ce guide sépare les deux : ce qui alimente la demande sur l’île, comment se construit réellement un rendement locatif une fois les charges payées, ce que signifie le régime de propriété pour un acheteur étranger, et comment se comparent les quatre projets de notre sélection.
Pourquoi Bali, en chiffres simples
Bali vit du tourisme, et le tourisme est revenu fort. Les documents des promoteurs qui circulent sur l’île citent 6,3 millions de visiteurs étrangers en 2024, en hausse d’environ 19,5 % sur 2023, et des taux d’occupation supérieurs à 90 % toute l’année dans les ensembles de villas les mieux placés. Ces chiffres viennent des présentations des promoteurs : prenez-les comme une tendance, pas comme une base auditée.
Le plus intéressant est l’offre. Une petite part seulement de l’île est classée en zone touristique et immobilière, et ce zonage est appliqué : on ne construit pas une villa sur une parcelle de rizière. Cette contrainte est l’argument le plus solide en faveur du sud de l’île, où les poches constructibles sont déjà entourées d’hôtels cinq étoiles.
Plusieurs grands projets d’infrastructure sont annoncés, d’un second aéroport international au nord à un parc d’attractions et un terminal de croisière. Ce sont des annonces. Ne les intégrez pas à vos calculs avant qu’elles ne soient en chantier.
Comment se construit réellement un rendement
Prenez le modèle publié par Almal pour The One à Nusa Dua, remarquablement transparent. Il part d’un prix moyen par nuit et d’un taux d’occupation, puis déduit, dans l’ordre : les commissions de réservation et de plateformes autour de 16 % du revenu brut, les charges de service et d’énergie autour de 4 %, l’administration et le personnel autour de 6 %, le marketing autour de 1,5 %, puis des frais de gestion de 8 % du résultat brut d’exploitation, et enfin une taxe de 10 % au retrait.
Cette chaîne compte plus que le pourcentage affiché. Le revenu brut n’est pas le rendement. Dans ce modèle, il reste environ 60 à 70 % du revenu brut au propriétaire avant impôt, et le promoteur aboutit à 17 % à 22 % par an selon le format. Ce sont ses projections, non vérifiées ici, et aucun rendement n’est garanti.
Quand vous comparez deux projets, comparez la même ligne : le revenu net après toutes charges, divisé par le total réellement payé, options et frais compris. Le reste est du marketing.
Ce que vous possédez vraiment en tant qu’étranger
L’Indonésie ne vend pas la pleine propriété aux étrangers. En pratique, les achats sont structurés en droit de bail à durée déterminée, en droit d’usage, ou via une société indonésienne. Chaque voie a des conséquences différentes sur la revente, la transmission et la fiscalité.
Les projets de notre sélection annoncent leurs conditions : The One by Almal indique 25 ans renouvelables 15 ans. D’autres publient leur structure dans le contrat. Quelle que soit la formule, la même règle s’applique : faites examiner le contrat, les permis et le titre par un conseil juridique indonésien avant tout paiement. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.
Huit questions à poser avant de réserver
- Ce qui est inclus exactement dans le prix : mobilier, piscine, aménagement paysager, options.
- À quoi est lié l’échéancier : à des dates, ou à l’avancement du chantier.
- Ce que couvrent les charges, et qui les fixe après la livraison.
- Qui gère la location, à quel taux, et si vous êtes libre de changer d’exploitant.
- Quel est le régime de propriété, comment il se renouvelle, et ce qu’il advient à son terme.
- Quels sont l’occupation et le prix moyen réels dans cette micro-localisation précise, pas la moyenne de l’île.
- À quoi ressemble la sortie : qui rachète un bien comme le vôtre dans cinq ans, et à quel prix.
- Quels permis sont déjà délivrés, et lesquels sont encore en attente.
Comment se comparent les quatre projets
Les quatre projets de notre sélection répondent à des stratégies différentes. Un studio est un pari sur le rendement : petit ticket, réservations fréquentes, revente plus facile. Une villa de cinq chambres sur le Bukit est un pari sur l’actif : moins de réservations, des nuitées plus chères, plus de travail opérationnel. Les prix sont communiqués sur demande pour chacun, parce que les disponibilités et les options bougent en permanence, et parce qu’un chiffre affiché ne dit rien de ce qui est réellement inclus.
| Projet | Localisation | Formats |
|---|---|---|
| The One by Almal | Nusa Dua, Bali | Du studio à la villa 2 chambres |
| EDEM II | Nusa Dua, Bali | Studio, villas de 1 à 3 chambres |
| The Eight Collective | Munggu / Seseh, Bali | Villa 2 chambres, piscine et rooftop |
| Elements Villas | Dreamland, Uluwatu, Bali | Villa 5 chambres, 560 m² |
Les prix sont communiqués sur demande
Un formulaire, et vous recevez la grille de prix à jour, les lots disponibles et l’échéancier.
Visuels de projection issus de la brochure du promoteur.
Questions fréquentes
Quel rendement peut-on attendre d’un bien sur plan à Bali ?
Aucune réponse sérieuse ne tient en un seul chiffre. Les modèles de promoteurs pour des biens bien placés à Nusa Dua avancent 17 % à 22 % par an avant impôt dans leur propre scénario prudent, mais ce sont des projections, non vérifiées ici, et aucun rendement n’est garanti. Votre résultat dépend du prix par nuit, de l’occupation, des charges et de celui qui gère le bien.
Un étranger peut-il posséder un bien à Bali ?
Pas en pleine propriété. Un acheteur étranger détient généralement un droit de bail à durée déterminée, un droit d’usage, ou la propriété via une société indonésienne. Le mécanisme change ce que vous pourrez revendre : il doit être examiné par un conseil juridique indonésien.
Quel secteur de Bali choisir pour de la location ?
Cela dépend de la clientèle visée. Nusa Dua attire les voyageurs de resorts et les familles, la côte ouest autour de Munggu et Seseh attire le public de Canggu, et le Bukit autour d’Uluwatu attire les surfeurs et les groupes haut de gamme.
Le sur plan est-il plus risqué qu’une villa finie ?
Il porte un risque de construction et de livraison qu’une villa finie n’a pas, en échange d’un prix d’entrée plus bas et d’un paiement échelonné. Le contrat, les permis et l’historique du promoteur sont ce qui réduit ce risque.
Les chiffres cités dans ce guide proviennent de documents de promoteurs (brochures et projections de rendement) réunis en septembre 2026. Ils sont reproduits tels que publiés, non vérifiés par Off Plan Bali, et rien ici ne constitue un conseil en investissement, juridique ou fiscal.
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